Wenn man etwas bewegen will, dann muss man diejenigen verstehen, die etwas bewegen können. Bei Gebäuden entscheiden die Eigentümer innerhalb der Rahmenbedingungen, ob und wie dort die Energiewende geschieht. Dabei spielt der Verkaufswert eine wichtige Rolle. Ebenso sind die Vermietbarkeit und die Zufriedenheit der Mieter wichtig. Wenn dies jemand gut versteht, dann sind es Makler – Sie sind es doch, die den Verkauf vermitteln und wissen was überzeugt und die Provision nach Hause bringt.

Was können wir von den Maklern für die Energiewende lernen?

Ich habe die Makelnden nicht selbst gefragt, sondern mir die Antworten von 35.000 Maklern einer Studie angeschaut. Im jährlich erscheinenden „Marktmonitor Immobilien 2015“ hat der Nürtinger Professor Dr. Stephan Kippes spannende Antworten für uns ermittelt. Die Antworten reflektieren die Sicht der Immobilienwirschaft, die ihre Rendite schnell sehen will.

Auch wenn einige Aussagen positiv für die Energiewende sind, so ist doch das Gesamtbild der Befragung ernüchternd. Es muss offenbar ein deutlich attraktiverer Rahmen geschaffen werden, wenn tatsächlich die Sanierungsrate steigen soll.

Kann man eine sanierte Immobilie besser verkaufen?

Ja. So glaubt jedenfalls die Hälfte, dass man mehr Geld für ein modernisiertes Gebäude erhält. 28 % glauben an einen schnelleren Verkauf. Nein sagen 31 % der Makler, die keine Vermarktungsvorteile beobachtet haben.

Diese Frage ist besonders dann wichtig, wenn man nicht bis zum Lebensende selbst in dem Eigenheim leben will. Wer beispielsweise Immobilien als Altersvorsorge betrachtet, für den mag der etwaige Vermarktungsvorteil zählen.

Kann man eine sanierte Immobilie besser vermieten?

Nein, es gibt kaum Auswirkungen, so sagen 41 % der Makelnden. Ein Drittel glaubt an höhere Mietpreise durch hohe energetische Standards. Ich frage mich an dieser Stelle, wie dies bestehende Mieter in einer Immobilie sehen. Diese werden von etwaigen Mietsteigerungen weniger begeistert sein. Dies dürfte durch faire Modelle und eine proaktive Kommunikation weniger an der Akzeptanz nagen.

Wird eine Immobilie billiger, wenn sie nach Sanierungsstau aussieht?

Ja, so sagen 29 %. Dies stimmt insbesondere dann, wenn die Immobilie nicht in einer Top-Lage ist, sagen 37 %. Immerhin 24 % gehen davon aus, dass daneben andere Merkmale wichtiger sind. Mit dieser Frage von Professor Kippes kann man den Wertverfall für Eigentümer beim Nichts-Tun abschätzen.

Klimaschützer aufgehorcht: Zur Vollsanierung raten wenige Makler.

Anstelle dessen werden unterschiedliche Einzelmaßnahmen favorisiert.

Welche Sanierungsmaßnahme ist am Besten für den Verkauf?

Am Wichtigsten ist für den Verkauf die Dachdämmung mit 63%. Brennwertheizung und Wärmeschutzverglasung werden ebenfalls als wichtig erachtet. Bitter finde ich, dass nur 16 % die Solarthermie oder 7 % die Photovoltaik als Vorteil erachtet haben. Die Autoren haben die Biomasse unter den Tisch fallen lassen. Früher hätte man noch mehr auf eine Fassadendämmung gesetzt.

Aus Sicht von Energieberatern oder sesshaften Eigenheimbesitzern würde vermutlich etwas ganz Anderes herauskommen. Es ist auch eine Prüfung zur Unterscheidung vom Wunschdenken, was für die Energiewende nötig wäre und dem, was Einzelne bereit sind zu tun.

Welche Sanierungsmaßnahme ist am Besten für das Vermieten?

Mieter legen laut den Makelnden zu 58 % Wert auf eine Wärmeschutzverglasung. Auch sollen sich 51 % über eine Brennwertheizung freuen. Die Fassadendämmung würdigen demnach nur noch 30 %.

Besonders bitter ist der Vergleich zu den Vorjahren

So schreibt Prof. Kippes:

Fast jede Einzelmaßnahme weist den niedrigsten Wert seit der ersten Befragung im Jahr 2010 auf. Gleichzeitig haben noch nie so viele Makler wie in diesem Jahr keine Sanierungsmaßnahme empfohlen: 25 Prozent bei Kaufimmobilien, beziehungsweise 17 Prozent bei Mietimmobilien würden zu keiner der aufgeführten Maßnahmen raten.

Der Autor interpretiert an dieser Stelle, dass es daran liegt, das (zum Glück) gerade keine Katastrophe wie der größte anzunehmende Unfall in Fukushima präsent ist. Leider prägt derzeit aber auch kaum die Fürsorge um das Klima das Verhalten.

Ich könnte mir vorstellen, dass mit der Erfahrung und aufgrund der kritischen Presseberichte der einzelwirtschaftliche Nutzen geringer und vielleicht auch realistischer als früher eingeschätzt wird. Ich sehe darin die populistischen Medienmechanismen und eine Quittung für übertriebene Renditeversprechen aus der Energieersparnis.

Das der volkswirtschaftliche Nutzen der energetischen Gebäudesanierung nachweislich herausragend ist, dies steht auf einem anderen Blatt und in einer anderen Studie. Sehr gut finde ich die klare Sicht des Autoren, das der Verkauf kurzfristige Rendite bringen soll und viele der Investitionen eher eine langfristige Investition sind. Umso wichtiger ist eine steuerliche Förderung, wenn sich ohne dies der Nutzen für den Einzelnen sonst zu langsam auszahlt und das ganze Land davon profitieren würde.

Warum raten 25 % der Makler ganz von Sanierungen ab?

Dreiviertel sagen, dass es sich nicht rechnet. Bei Kaufimmobilien (75 %) und bei Mietimmobilien (67 %) wird ein Preisabschlag erwartet, der unter den Investitionskosten liegt.

Wer sein Haus verkaufen will, der überlässt die Sanierung pragmatisch dem Käufer. Diese können es dann ganz nach eigenen Vorstellungen angehen – so vermuten es 75 % der Makler. 42 % lassen die Finger von der Sanierungsempfehlung, weil sie auch ohne dies die Immobilie gerade gut vermitteln können.

Einem Drittel der Kunden ist die Lage wichtiger als der energetische Zustand.

Energieausweis: Die Vorzeigepflicht sorgt für Aufmerksamkeit.

EnergieausweisMakler beklagen die Mehrarbeit durch Energieausweise. Etwa die Hälfte aller Eigentümer haben noch keine und lassen das gerne mal den Makler machen. Die Angaben in diesen Ausweisen verstehen laut den Maklern 77 % ohnehin falsch.

Jedoch wurde ein gesteigertes Interesse potenzieller Käufer und Mieter am Thema Energieeffizienz beobachtet – trotz Ölpreisverfall. Erklären lässt sich dies mehr durch die Vorzeigepflicht und als durch Medienberichte rund um die Einführung der EnEV 2014. Es bleibt offenbar mehr beim Vorzeigen, als das man sich ernsthaft für die energetische Modernisierung interessieren würde.

Bei Google ist Aufmerksamkeit gesunken. Trotz kleiner Ausschläge nach oben hat beispielweise die Suchhäufigkeit der Begriffe „Altbausanierung“, „Wärmedämmung“ und „Brennwert“ seit 2004 deutlich nachgelassen:

Wir bedanken uns für die freundliche Unterstützung der Immowelt AG bei diesem Artikel. Das nürnberger Unternehmen hat keinen Einfluss auf die Gestaltung des Artikels genommen. Selbst haben sie im folgenden Artikel Rückschlüsse auf die Gestaltung von Energieausweise gezogen.